必威官方网站,Betway必威,必威APP下载3月16日起，南京金陵長樂坊結束試營業，進入閉店休整期，為正式營業做准備。雖然試營業不到一個月，但這個正月裡金陵長樂坊還是在南京引發了“現象級反響”，平均每天四五萬人次的大客流以及200萬元日營業額，羨煞了夫子廟其他大小商家。

　　在南京，隨著城市更新扶持力度加大，越來越多的社會資金投入老廠房和老舊樓宇改造，涌現出金陵長樂坊、國創園、錦創書城等一批人氣、運營俱佳的產業載體。可老廠房、老舊樓宇更新資金投入大、限制條件多、不確定性高，是老城“難啃的骨頭”，這些項目如何吸引到不菲投資並實現可持續運營的呢？

　　“這不僅需要財稅、土地政策加力加持，還需對規劃審批、經營准入‘容缺許可’。”南京市規劃和自然資源局秦淮分局局長、秦淮區城市更新辦常務副主任李建波說，從城市建設轉進城市更新，老廠房改造成為新的競技場，政府各部門創新支持不可或缺——政策有多暖心，舞台就有多大。

　　“長樂坊的火爆，離不開夫子廟的大客流，以及項目文商旅綜合的創新定位。”3月14日下午3時，望著一撥撥涌進來的游人，金陵長樂坊“掌門人”、南京正和承邦董事長吳正梅難掩喜悅，春節長假期間試營業，前三天客流22萬人次，首日銷售額超300萬元﹔開業近一月，雙休、節假日平均日客流五六萬人次，平日也有3萬人次，“中庭周邊還有不少鋪位被圍擋，一方面在完善營業手續，另一方面也是出於安全考慮，限制客流。”

　　春節假期，夫子廟景區累計吸引400萬游人，再列全國各大景區之首，落戶夫子廟的金陵長樂坊也以科舉文化為主線，10多名扮演算命先生、唐伯虎、錦衣衛的NPC與游人互動，以沉浸式敘事重構商業空間，把購物消費融入劇情體驗。三樓一家售賣手工酸奶的小店店主告訴記者，一份盒裝冰沙酸奶28元，每天可賣七八百盒。五樓是容納400人的演藝餐廳，演繹秦淮八艷情景劇，游人一邊用餐、一邊看劇，餐位費100元/人。

　　然而許多人不會想到，金陵長樂坊的前身，是一家服裝企業，先后改造成好又多、沃爾瑪超市，在改造成長樂坊前，老建筑沉寂多年。“是規劃創新、城市更新，讓老廠房煥發新生。”李建波說，老建筑由兩座“大盒子”拼接而成，總面積4萬多平方米，有2.8萬平方米屬於“歷史無証房”。秦淮區一面鼓勵產權方南京新工集團補交了2.33億元用地增值收益金，把工業廠房、無証房變成有証、合法的商業用房，吸引江蘇正和承邦企業管理集團——一家成功運營南京景楓、華採天地等商企的管理集團來“操盤”﹔一面組織規劃、住建、消防等部門協同服務，幫助承租方加固建筑、重構空間，在入口處“掏出”巨大中庭，增加的10%面積不計入容積率。

　　“政府創新服務，國企勇於擔責，讓我們願意投也敢於投。”吳正梅說，長樂坊用地變為商業用途后，注冊資本追加到1億元，投入2億多元對廠房裝修改造，這才成就了如今的“美輪美奐”。

　　而對於南京新工集團來說，補交出讓金讓老建筑“改性”，不僅吸引來正和承邦前來“操盤”，還為資產抵押融資創造了條件。

　　“對於老城南，長樂坊填補了夫子廟—老門東片區的情感與功能空白。”李建波說，長樂坊已成為老城南地標場所，既引流又分流，激活了產權方、運營方和景區三方，是一個“一石三鳥”的更新項目。

　　同處城南，利用原南京第二機床廠改造的國創園，沒有夫子廟那樣的商業氛圍，但專心發展文創、設計、辦公等都市型產業，2013年開園以來一直保持著高出租率，是南京老廠房改造的“長紅項目”。

　　“老廠房改造要因地制宜，都市產業園依然前景可期。”南京金基·國創園項目負責人陳浩說，夫子廟吸引全市和各地游人，長樂坊每日租金20—30元/平方米，國創園商業配建面向園區和社區，隻收8—10元/平方米，企業用房隻收3元/平方米。好在國創園是金基集團自有資產，可以耐心營造自己的“一方天地”，憑借工業遺存風和合理產商比，吸引130多家企業進駐，吸納就業3000余人。

　　嘗到老廠房改造的甜頭，金基集團轉戰河西，把位於建鄴區興隆大街，同為其自有資產的南京第二機床廠分廠改造為“金基·智造園”，雖然出租面積才2萬多平方米，卻吸引比亞迪、固德威等20多家頭部企業設立分公司、研發中心和展示中心。

　　“老廠房位於河西，就要選擇適合新城發展的產業。”金基·智造園招商負責人陸穎說，河西新城主打現代服務業，總部企業多，其研發、中試和展示環節不願遠離主城，老廠房低密度建筑、無柱空間，單層層高可達6—9米，裝修改造后正好滿足這些功能。為此金基·智造園定位“新工業類企業總部”，投資1.6億元改造，為比亞迪江蘇地區總部、零跑汽車度身定做了大面積臨街展示空間，為中科拜爾、固德威設計了辦公、研發一體用房。

　　為服務新城居民，金基·智造園還在規劃部門支持下，拆掉臨街2000平方米可租空間，為商鋪留出外擺空間、風雨走廊，吸引米其林餐廳在內的一批熱門餐飲，以及藝術展館、機車改裝等業態，工業遺存與潮流商業並存，園區整體出租率高達95%。

　　金基·國創園年營收6000萬元，運營13年基本收回投資，金基·智造園運轉5年，年營收3500萬元。陳浩認為，這兩個園區運轉較好，原因一是自行運營，運營方即是產權方，不用交租金﹔二是南京“五年過渡期內緩交土地出讓金”政策支持，極大降低初期投資成本。以國創園為例，作為“工轉研”項目，出讓金要1億元，改造花2億元，加上約2000名老廠職工安置，如果當初交了出讓金，運營前景還真不好說。

　　有別於金基自持資產，南京老廠房改造多為承租經營。“業界稱我們為‘二房東’，有頗多貶義，其實我們是專業的城市更新運營商。”南京錦創集團接盤改造了南京市區一批老舊商務樓宇，錦創產業園總經理夏可斌說，正是正和承邦、錦創等“二房東”的操盤，讓大批老舊廠房（樓宇）活力再生。

　　南京錦創的“成名之作”，是太平南路上的九龍大廈。這座建於1996年的低效樓宇，2014年創稅才幾十萬元，錦創集團接手后，由外而內進行煥新改造：外立面干挂大理石，樓內各樓層配置電子顯示屏、多功能會議室，搖身一變為現代商務樓宇，吸引華夏保險、君康人壽、黑石科技等金融服務類企業入駐，到2020年，樓宇稅收貢獻已達2億元，由此連續6年躋身太平南路“億元樓宇”行列。

　　南京錦創的另一個“大手筆”，是把珠江路東鼎大廈改造為錦創書城，投入3500萬元購書14萬余冊，傳統櫥窗以書牆替代。“大樓承租合同5年，我們花了8個月思考如何改造，結論是‘書城+’商業綜合體。”夏可斌說，大樓改造后獨特的書香場景，每天有數千市民前來打卡，吸引了必勝客、元祖、麥當勞、奈雪等輕食餐飲，以及鳳凰網江蘇總部、知乎、搜狐、大疆等頭部數字科企入駐。

　　“有時舊樓改造的費用，相當於重建一棟新樓。”夏可斌以東鼎大廈為例說，裝修改造投入過億元，預計10年才能收回成本，可作為“二房東”，很難獲得銀行貸款，企業發展只能靠自我積累，難以實現快速規模擴張。可在上海和杭州，老舊廠房（樓宇）更新項目若租賃方現金流清晰，通常可以通過抵押融資的方式獲取資金支持。

　　作為“二房東”，雖然投入了巨資改造老舊廠房（樓宇），資產融資處置權卻很小，經營用途限制又很多，對此位於南京城南、把原南京棉紡廠改造成“悅動新門西產業園”的萬科集團也是感同身受。記者現場看到，萬科對老廠房進行了加固和做舊處理，建筑高低錯落，風格古朴雄渾，與周邊明城牆、老街區十分協調。但園區負責人表示，園區空置了不少載體，本想引進酒店等業態，可酒店經營需要特許經營証，但老廠房沒有產權証，過不了消防要求。

　　同樣受限於土地屬性，“二房東”300平方米以上的餐飲也做不了。原先位於悅動新門西的一家爵士bar經營了三四年，由於沒有產權証與“二消准入”，票務無法挂靠網站與APP售賣，就被迫搬走了。“事實上，園區除了60多家企業，還進駐了社區中心、轄區派出所，並擁有籃球、健身、攀岩等項目，早已成為‘開放的大社區’，建筑裝修也符合消防規范，為何不能引入這些經營性、參與性項目呢？如能引入，既能豐富居民消費選擇，又增強了園區造血能力。”這位負責人說。（劉春 楊昉 顧巍鐘 魏彤彤）

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